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¿QUIERE COMPRAR?

 Consejos a la hora de buscar y comprar una vivienda.

 

Es una garantía confiar en profesionales API.

 

•ANTES DE COMPRAR

 

Lo primero que debemos tener en cuenta a la hora de ponernos a buscar vivienda es que tendremos que decidir las características y condiciones que debe poseer lamisma. Estas características y condiciones, que podemos dividir en dos grandes bloques, de alguna manera delimitan la búsqueda haciendo mas amplia o mas restringida, a saber:

 

- Características propias de la vivienda: Como si va a ser de nueva construcción o de segunda mano, de promoción publica o privada, los metros cuadrados, numero de dormitorios y cuartos de baños, la distribuciónde sus dependencias, la situación, que tenga o no ascensor, garaje, jardín, calefacción, comunicaciones, accesos, distancia a centros urbanos, servicios públicos de la zona, etc.

 

- Características propias: Entre estas destacan el dinero disponible, el nivel y seguridad de los ingresos mensuales, la posibilidad de financiación, la libertad de movimientos, la distancia a nuestro centro de trabajo,necesidades personales, familiares, etc.

Una de las decisiones mas importantes que debemos de tomar es el tipo de vivienda que queremos adquirir, puesto que de esta decisión emanaran cosas tan importantes como en ambiente en el que viviremos,la forma de pago, posibles ayudas estatales, limitaciones a la venta o al precio que a la que la podemos vender, etc.

 

Someramente podemos distinguir estos tipos de viviendas:

 

A) Vivienda publica: Son las construidas de acuerdo a los llamados ‘planes de viviendas’, que son instrumentos jurídicos que aprueban las instituciones publicas en las cuales se marcan las características de las viviendas, de las personas que pueden accedera ellas, las ayudas económicas que se les van a conceder, etc. Por todo esto están limitadas en cuanto al precio de compra, que lo marca el ‘plan de viviendas’ por metro cuadrado, y en cuanto a su precio de venta o alquiler. En estetipo de viviendas se distinguen las calificadas como V.P.O., o viviendas de protección oficial, y las calificadas como V.P.T., o viviendas de precio tasado, pudiendo ser ambas de promoción publica, cuando es el Estado, las CC.AA. o los ayuntamientoslos que construyen viviendas para un determinado sector de población, o de promoción privada, cuando un promotor privado construye con la ayuda de un ente publico.

 

B) Vivienda Privada o libre: Es decir, no calificadas como oficial al no acogerse en su promoción a ningunanormativa de protección oficial ni ‘plan de vivienda’. No tienen ninguna limitaciónen cuanto al precio de venta, ni en cuanto a quien puede acceder a ella, ni en cuanto a la libertad de venderla o alquilarla, pero por el contrario no reciben ningún tipo de ayuda por parte de los entes públicos. En este apartado podemos distinguir:

 

B.1) Vivienda nueva: Ya sea totalmente acabada, o solo en plano, a través de cooperativa o de comunidad de propietarios.

 

B.2) Vivienda de segunda mano

 

Habiendo decidido sobre todo esto, y sobre todo aquello que cada uno quiera añadir, tendremos ante nuestros ojos el tipo de vivienda que queremos y que además podemos adquirir, es decir, tendremosel objetivo de nuestra búsqueda, con lo que podemos poner manos a la obra.

 

•BÚSQUEDA DE VIVIENDA

 

Ya tenemos el ‘QUE’ buscar, ahora necesitamos el ‘DONDE’. Las posibilidades que tenemos son varias, dependiendo de la ciudad y la zona elegida para residir y en la cualdeberemos buscar. Estas posibilidades, al igual que anteriormente, las podemos dividir en dos grupos, sabiendo que ambas tienen sus ventajas y sus inconvenientes:

 

-. Dedicarnos nosotros mismos a buscar, sin ningún tipo de ayuda profesional externa, utilizando prensa especializada, ‘bolsas de oferta’, recorriéndonos las zonas preferidas, utilizando los consejos de familiares, amigos o conocidos,etc.

 

-. Encomendar la búsqueda a un profesional o consultarle directamente para ver si en su cartera de inmuebles en venta hay algo quecoincida con lo que buscamos.

 

Si optamos por la búsqueda personal debemos tener en cuenta que tendremos que dedicar mucho tiempo a la misma, a realizarmultitud de llamadas telefónicas y visitas para concertar entrevistas con los propietarios cuadrando horarios, a buscar información sobre el inmueble para saber su situación legal, registral, fiscal, catastral, etc, a preparar la documentación,a buscar la financiación si ello fuese necesario, etc, sin embargo, y como ventaja, tenemos un mayor control sobre todas las etapas de la búsqueda, localización e investigación del inmueble, pudiendo poner mayor o menor énfasisen aquellos aspectos que nos interesen mas o nos resulten mas importantes o decisivos.

 

Si por el contrario la opción elegida es la de ponernos en manos de un profesionaldejamos de lado todos esos inconvenientes y molestias que la búsqueda conlleva, puesto que encontrara, o tendrá en su cartera de inmuebles en venta proporcionándonos la vivienda que buscamos, coordinara toda la operación cuadrandonuestros horarios con los de los vendedores, y gestionara todos los tramites. Así pues es muy buena opción confiar en un profesional que nos facilite todos los trámites y negocie con el propietario directamente. Los Agentes de laPropiedad Inmobiliaria (A.P.I.) son profesionales que dependen de un colegio profesional, están en posesión de un título oficial y por obligación estatutaria cubiertos por un Seguro de Responsabilidad Civil, que cubre sus garantías profesionales ante cualquier imprevisto o negligencia, así pues es una garantía confiar en profesionales API. 

 

El proceso de compra

 

Las gestiones que hay que realizar paragarantizar que la operación de compraventa se lleve a efecto correctamente.

 

•LA COMPRA

 

Una vez hayamos encontrado la vivienda que encaje en todas nuestras necesidades, y como paso previo a realizar la compra y a cualquiera de sus tramites, hay que recopilar una serie de información quenos proporcionara la situación legal del inmueble.

 

Esta información es:

 

-. Nota simple del inmueble del registro de la propiedad. La nota simple proporcionara información importante como por ejemplo quien es lapropiedad del inmueble, si tiene o no deudas, o hipotecas, si esta dada como garantía para un pago, si se puede o no vender, si hay algún proceso judicial abierto contra ella, etc.

 

-. Comunidad de vecinos. Es recomendable contactar con el presidente de la comunidad de vecinos a la que pertenece el inmueble, o con el administradorde fincas, por si hubiera recibos o derramas pendientes.

 

-. Impuestos de carácter municipal.Hay que informarse en el ayuntamiento la posible situación con respecto al pago de los tributos de carácter municipal que le gravan, como el I.B.I., antes llamado contribución urbana, puesto que como en el caso de las deudas por impagosde las cuotas de comunidad es una deuda que pertenece al inmueble y no a quien la haya causado con lo que una deuda de este tipo puede llegar a derivar en un embargo del inmueble por el ayuntamiento y su posterior venta en subasta publica, con lo que nos veríamosprivados de nuestra casa por una deuda que no hemos contraído nosotros. Esta responsabilidad del inmueble no es infinita teniendo el límite de los cinco últimos años de deuda.

 

-. Certificación catastral. Es recomendable solicitar una certificación catastral que es la que nos da los datos gráficosy descriptivos del inmueble, donde aparecen la referencia catastral, las superficies, el valor catastral, cartografía, linderos, etc., y que se puede necesitar en la notaría si en las escrituras anteriores no aparecen estos datos.

 

Una vez cerciorados todos los datos relativos a la titularidad y al propio bien, y decidida la compra, el siguiente paso antes de realizar la compraventa propiamente dichaserá la entrega de unas arras o señal, documento que preparará el API con la garantía de su intervención profesional.

 

Para la firma de contrato de compraventa y la elevación a escritura pública, habrá que preparar toda esta documentación que asímismo nos ayudará a recopilar el API, tanto para la gestión de la hipoteca, comopara que en la notaría preparen las escrituras, posteriormente se procederá a la inscripción en el Registro de la Propiedad, que, aunque no es obligatorio por ley, es muy recomendable, ya que aunque no perjudica a terceros a los propiosque puede perjudicar es al nuevo propietario mismo, y que en el caso de que haya hipoteca será obligado por la entidad ya que el inmueble actúa como garantía del pago.

 

Gastosde la operación Los gastos que conllevan una operación de compraventa.

 

GASTOS DE LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA

 

Además del precio de compra de cualquier tipo de bien inmueble, deberemos tener en consideración que el hecho mismo de la compraventa acarrea una serie de gastos, los cuales unos serán a cargo de comprador y otros de vendedor.

 

A grandes rasgos los gastos de una compraventa los podemos dividiren dos grupos, los gastos de la compraventa y los gastos de la hipoteca (cuando esta sea necesaria): De lacompraventa:

 

- Impuesto de transmisiones patrimoniales: Aplicable en la compra de viviendas de segunda mano. En términos generales asciendea un 7% del precio de venta de la vivienda, aunque este porcentaje puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda. Le corresponde su abono al comprador. Es un impuesto de carácter estatal y se debe de abonar en elmomento de la compraventa.

 

Si la vivienda es de nueva construcción no se debe de pagar este impuesto sino el Impuesto sobre el valor Añadido, o I.V.A., que es el 7% del valor de venta del inmueble, también le corresponde su abono al comprador,siendo también de carácter estatal.

 

- Plusvalía: También llamado Impuesto sobre el Incremento del valor de losterrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto de carácter municipal, fijando su cuantía los mismos en base a un porcentaje aplicable a la diferencia entre el valor de venta del inmueble (es decir nuestra compra), y el valor de venta de la ultimatransmisión.

 

Por ley le corresponde su abono al vendedor, que es el que se beneficia de ese teórico incremento monetario. Se debe de abonar en un plazo de 30 días desde la compraventa.

 

- Notario: Son los honorarios que aplica el fedatario público por su intervención en la escritura de compraventa. Dichas tarifas son llamadas aranceles notariales y son las mismaspara todos los notarios pertenecientes a un mismo colegio notarial para los mismos supuestos. Los gastos de la escritura matriz, es decir la que queda en posesión del notario en sus archivos o protocolos, debería ser abonada por el vendedor,y la primera y sucesivas copias expedidas deberían ser abonadas por el comprador, aunque lo normal es que esto también se negocie entre las partes de la compraventa.

Estos gastos se deben de abonar en el momento del otorgamiento de la escritura.

 

- Registro de la propiedad: Son los aranceles registrales que deberemos abonar por la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad,ya que cualquier actividad registral lleva consigo la intervención del Registrador de la Propiedad.

 

Al igual que los notarios esos aranceles registrales vienen determinados por ley, siendo por tanto iguales para todos los registradores de un mismo ámbitoterritorial para los mismos supuestos. Estos gastos debe de abonarlos la parte compradora en el momento de la inscripción en el registro.

 

- Gestoría: Son gastos producidos por la labor profesional correspondiente a los Gestores Administrativos (tramitación de escrituras, liquidación de impuestos, inscripción en el Registro, etc). Su abono corresponderá a quien acuerden las partes,aunque lo normal es su abono por parte del comprador.

 

- Agente de la Propiedad Inmobiliaria: Son los honorarios profesionales que recibe elAPI por toda la gestión de la intermediación, y pueden variar según los Colegios de cada Comunidad Autónoma. Los honorarios de todas las profesiones son libres por ley, el Real Decreto-Ley 5/96 de 7 de junio, sobre “medidasliberalizadoras en Materia de Suelo y Colegios Profesionales”, modifica la Ley de Colegios Profesionales núm. 2/74 de 13 de febrero, especialmente en su art. 5, en el sentido de liberalizar o dejar libres los pactos sobre honorarios de todas lasprofesiones, y solamente en el caso de no haberlos convenido, los Colegios podrán aprobar honorarios con carácter meramente orientativo.

 

En este Colegio las Normas reguladoras con carácter orientativo de los honorarios

profesionales delos Agentes de la Propiedad Inmobiliaria del Colegio Oficial de Aragón, fueron aprobadas en Junta de Gobierno de del 12 de abril de 2007, y son las que rigen en la actualidad, puede consultarlas en esta web.

 

De la hipoteca: A diferencia de los gastos producidos por la compraventa, estos gastosdeberá abonarlos íntegramente el prestatario, es decir los que van a solicitar un préstamo a una entidad financiera, y la negociación, aunque posible, la gran mayoría de la veces es inútil, ya que estas entidades financierasimponen sus condiciones contractuales para conceder los prestamos hipotecarios.  Aquí tendremos unos gastos que ya nos serán conocidos, como notario y registro, y otros que son exclusivos de las entidades financieras que nos van a prestar el dinero,como es la tasación y la comisión de apertura.

 

Veámoslos:

 

- Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Es un impuesto que sedebe de pagar siempre que suscribe un documento "notarial " con cuantía económica e inscribible. Su cuantía es del 0,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria, es decir del valor de la deuda posible que podamos contraer con el prestamistaante un impago. Actualmente es un impuesto que esta siento transmitido a las CC.AA. por parte del Estado, por lo que dependerá de la ubicación del bien inmueble para saber si es de carácter estatal o autonómico. En el caso concretode los bienes inmuebles situados en la Comunidad Autónoma de Madrid, es de carácter autonómico, y deba de abonarse por el prestatario antes de la inscripción del documento notarial en el registro de la propiedad.

 

- Notario: Igual que en los gastos de la compraventa. Aquí la cuantía se calcula en función de una escala aplicada a la responsabilidad hipotecaria. Lo debe de pagarel prestatario en el momento de la firma de la escritura publica del préstamo hipotecario.

 

- Registro: Básicamente es lo mismo que en el casode los gastos generados por la compraventa. Debe de ser abonado por el prestatario.

 

- Comisión de apertura: Son los gastos generados a la entidad financierapor el estudio, gestión y formalización del préstamo hipotecario. Su cuantía variable dependiendo de la entidad que vaya a prestarnos el dinero. Deberá de abonarlo el prestatario a la entidad financiera.

 

- Tasación: Es lo que cobra las sociedades de tasación de inmuebles por determinar cual es el valor de un inmueble a efectos de las garantías de prestaciónde la hipoteca, es un tramite indispensable para la concesión de un préstamo hipotecario. Su cuantía es variable dependiendo del tipo de inmueble, sus características y la empresa de tasación concreta. Deberá pagarloel prestatario a la entidad financiera, la cual posteriormente abonara a la empresa de tasación.